Форс-мажор по договору аренды. Что делать арендатору в условиях пандемии

Отсрочка арендного платежа без суда. Вовремя и должным образом уведомляем арендодателя, обосновываем форс-мажор со ссылками на законы, подзаконные акты, а также распоряжения региональных властей.

Можно ли не платить аренду из-за коронавируса

Получить отсрочку по договору аренды возможно, если арендатор зафиксировал наступление форс-мажорных обстоятельств и доказал, что они напрямую влияют на невозможность выполнить обязательства по договору аренды.

Подробнее о форс-мажорных обстоятельствах

Обстоятельства непреодолимой силы индивидуальны для каждого отдельного договора аренды, а также меняются в зависимости от региона.

Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 прямым текстом запрещает деятельность предприятий общественного питания, кинотеатров, музеев, фитнес-центров и т. д. Перечисленные в постановлении объекты в СПб вправе зафиксировать форс-мажор и уведомить о нем арендодателя.

Обратите внимание. Если в стране не введено чрезвычайное положение, арендодателя невозможно обязать установить арендные каникулы, дать отсрочку или скидку. В ситуации с «внеплановыми нерабочими днями» единственный вариант — договориться с арендодателем на подходящие для обеих сторон условия.

Даже установленный факт форс-мажора не прекращает договор аренды автоматически и не снимает обязательства с арендатора. Когда эпидемиологическая обстановка нормализуется, необходимо продолжить платить аренду или в установленном порядке расторгнуть договор.

Как получить скидку или отсрочку по договору аренды

Изначально рекомендуем изучить договор аренды. Часть арендодателей включает в него пункт, что арендатор вправе не платить полную стоимость, если не занимает арендуемое помещение. В этом случае ситуация упрощается.

Если скидка не предусмотрена, обратите внимание на информацию об обстоятельствах непреодолимой силы. Важный момент — срок, в который необходимо уведомить вторую сторону о наступлении форс-мажора. Как правило, он небольшой, поэтому стоит незамедлительно зафиксировать факт форс-мажора и отправить уведомление арендодателю.

Подтверждения форс-мажора

Сертификат региональной торгово-промышленной палаты. Сейчас ТПП редко выдает сертификаты для договоров аренды, ссылаясь на п. 3 ст. 401 ГК РФ: отсутствие денежных средств у должника не считается обстоятельством непреодолимой силы. Но мы следим за изменениями в ситуации.

Указы, постановления правительства, распоряжения региональных властей и органов здравоохранения. Главные документы для Санкт-Петербурга:

• указ президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»
• предписание Главного санитарного врача по городу Санкт-Петербургу от 03.04.2020 №78-00-92/27-0783-2020
• постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 №182

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, компания обязана уведомить о невозможности выполнить обязательства по договору. Уведомление должно содержать не только требования о пересчете арендной платы, но и обоснования со ссылками на конкретные законы и постановления.

Смотреть пример уведомления ↓

Пересмотреть условия договора возможно на основе ст. 614 ГК РФ

Согласно пункту 4:«...арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», если законом не предусмотрено иных условий.

Стоит ли идти в суд

Если арендодатель отказывается смягчать условия аренды на время пандемии, можно обратиться в арбитражный суд. Мы поможем решить вопрос в претензионном порядке: подготовим досудебную претензию и обсудим условия с арендодателем.

Подробнее об обязательном претензионном порядке

В крайнем случае — представляем ваши интересы в арбитражном суде, при необходимости подаем апелляцию, кассационную жалобу. Бесплатно оцениваем перспективу ведения дела.